Immobilienbewertung & Hotelkauf – Darauf kommt es beim Hotel kaufen an

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Es kommt immer wieder vor, dass Hotels aus unterschiedlichen Gründen verkauft werden. Letztendlich ist es eine Immobilie, die den Eigentümer wechseln kann. Aktuell gibt es viele Gesellschaften bzw. Fonds, die sich Hotelimmobilien kaufen und anschließend versuchen, kostendeckend zu betreiben. Meistens ist es so, dass sich die Hotels vorher einfach nicht mehr gerechnet haben. Die Betreiber haben es nicht geschafft, das Hotel rentabel zu bewirtschaften.

Inhaltsverzeichnis

Welche Faktoren werden oft beim Hotel kaufen nicht beachtet?

Nachfrage:

Wie ist die Nachfrage in dem Hotel oder in der Region? Hat die Region eine hohe Nachfrage an Gästen, beziehungsweise macht es Sinn, hier ein Hotel zu öffnen?

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Dazu brauchst du Benchmarkzahlen. Solche Zahlen erhältst du beispielsweise bei Fairmas. Es ist auch sehr wichtig, dass du die Daten des alten Hotels genauer analysierst. Hinterfrage, warum sich das Hotel nicht gerechnet hat. Warum sind die Stammgäste nach und nach abgebrochen und keine neuen Gäste dazu gekommen? Und was sind die Gründe, weshalb man das Hotel kaufen kann?

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Die Daten aus dem PMS verraten dir mehr zum Hotel. Auch unser Produkt happyhotel hilft dir, um die PMS Daten genauer zu analysieren.

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Bilanzen/ BWAs:

Was waren die größten Kostenblöcke und wohin floss das meiste Geld? Das kannst du in einer BWA gut erkennen. Zudem sieht du hier auch den Umsatz, den das Hotel erwirtschaftet hat.

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Letztendlich solltest du dir die Frage stellen, warum wird das Hotel verkauft? Gibt es wirtschaftliche Gründe dafür? Dein langfristiger Plan sollte natürlich sein, das Hotel rentabel aufzubauen. Daher musst du wie bei einem Unternehmen einen Finanzplan aufbauen.

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Wie erfolgt die Immobilienbewertung eines Hotels?

Wie kommt der Kaufpreis eines Hotels oder eine Immobilie zustande? Letztendlich bezahlt man einen Preis für die vorhandenen Quadratmeter. Oft kann dieser Preis sehr unterschiedlich sein.
Zusätzlich gibt es weitere Faktoren, die den Hotelpreis beeinflussen:

Wie viel Quadratmeter Wohnfläche hat das Hotel?
Was ist die gesamte Grundstücksfläche?
Wie viele Zimmer hat das Hotel?
Wann wurde das Haus gebaut?
Wurde es eventuell vor kurzer Zeit renoviert?
Hat das Hotel aktuell offen?
Oder war das Hotel eine längere Zeit leerstehend?
Wann, beziehungsweise seit wann steht das Hotel zum Verkauf?
Wo liegt das Hotel?
Gibt es ein Gutachten?

Wie die Immobilienbewertung eines Hotels erfolgt: Fragenkatalog in der Hotellerie

Welche KPIs sind wichtig?

Bevor du dich dazu entschließt, das Hotel zu kaufen, untersuche die relevanten Hotel KPIs, um eine Einschätzung des Hotelerfolgs vornehmen zu können. In der Hotellerie gibt es viele verschiedene Kennzahlen, die über Erfolg und Misserfolg Auskunft geben.

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Hier sind die wichtigsten Kennzahlen für dich zusammengefasst:
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- RevPAR
- ADR
- Auslastung
- CPB
- Stammgäste

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Interessant dazu ist noch die Entwicklung der Zahlen von den letzten Jahren zur Hand zu nehmen. Daran erkennt man sehr oft, wo das Problem lag und was zu einem Misserfolg führen konnte.

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Der Hotelkauf ist abgeschlossen, worin investierst du?

Meistens werden Hotels nach dem Kauf direkt renoviert, weil es die Vorbesitzer verpasst haben, neu zu investieren. Dadurch ist das Hotel langsam aber sicher nicht mehr konkurrenzfähig geblieben. Der neue Besitzer kann oft relativ einfach einen weiteren Kredit zu Renovierung aufnehmen.
Oft wird direkt beim Neustart die Digitalisierung groß geschrieben und man versucht hier direkt mit modernen System zu arbeiten. Das erleichtert dir einen dynamischen Start und du sparst mit neuen, modernen Systemen meist sogar Geld!

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Warum gehen in Corona-Zeiten so viele Hotels pleite?

Hotels, denen es bereits vor der Krise nicht gut ging, hat die Coronakrise schwer getroffen. Viele konnten schon zuvor nur mit Mühen das Personal bezahlen und immer wieder waren neue Kredite nötig.
Das muss aber nicht bedeuten, dass das Hotel durch einen neuen Besitzer direkt funktioniert. Häufig steckt sehr viel Zeit und Aufwand dahinter, um ein Hotel zum Erfolg zu verhelfen.
Aktuell gibt es sehr viele Hotels, die kurz vor dem Aus stehen. Das ist insbesondere für viele Investoren sehr interessant, da sie günstig an die Hotels kommen und Hotels kaufen. Zudem gibt es aktuell sehr viel Geld auf dem Markt, das Investoren investieren möchten, um eine Rendite zu erhalten. Somit wird es in der nächsten Zeit wohl einige neue Hotelbesitzer geben.

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Fazit

Meiner Meinung nach, ist es wichtig zu wissen, was du mit einem Hotelkauf erreichen möchtest und was du anders tun wirst, als der Vorbesitzer. Nur wenn du dir diese Fragen beantworten kannst, kannst du mit dem neuen Hotel erfolgreich sein.